3 luật bất động sản được nhận định sẽ có nhiều tác động tích cực tới thị trường nhưng vẫn còn những điểm nghẽn cần tháo gỡ và hướng dẫn cụ thể.
Quy định phải có đất ở mới làm được dự án.
Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, Nghị quyết số 129/2024/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, điều chỉnh chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 không có phần xem xét thông qua dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở không có “đất ở".
Khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất.
Nhiều điểm nghẽn vẫn vướng khi 3 luật bất động sản có hiệu lực từ 1/8. (Ảnh minh họa)
Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách Nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.
" Mục tiêu của quy định về việc phải có “đất ở” khi thực hiện dự án nhà ở mà các nhà làm luật hướng đến là để hạn chế chuyển các dự án nông nghiệp, sản xuất kinh doanh sang làm nhà ở thương mại; sâu xa hơn là hạn chế thất thoát ngân sách do chuyển mục đích sử dụng đất dự án không qua đấu giá.
Tuy nhiên, cách tiếp cận theo góc độ này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại ", ông Tuấn nhấn mạnh.
Ông Tuấn cho rằng, việc chống thất thoát ngân sách Nhà nước trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thương mại là ở bước cơ quan thẩm quyền xác định giá đất chính xác hay không, chứ không phải ở bước lựa chọn nhà đầu tư.
Một dự án đấu giá mà cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất không phù hợp cũng sẽ gây thất thoát ngân sách. Ngược lại, một dự án chấp thuận nhà đầu tư nhưng xác định đúng giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ không có thất thoát tiền sử dụng đất.
Đồng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, số lượng dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở, tức đáp ứng quy định chỉ chiếm dưới 1%. Còn dự án có dính đất ở và đất khác chiếm đến 95%. Do đó, cần thiết bổ sung cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để làm dự án, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận.
Xác định giá đất vẫn gây rủi ro
Một "điểm nghẽn" khác được luật sư Phạm Thanh Tuấn chỉ ra là việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi “đột phá”. Luật Đất đai sửa đổi vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây (bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ).
" Tuy nhiên, việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá; việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm…định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.